Bất động sản Hồ Chí Minh: Giá giao dịch nhà đất cao gấp 4 - 6 lần bảng giá ban hành

Bất động sản Hồ Chí Minh: Giá giao dịch nhà đất cao gấp 4 - 6 lần bảng giá ban hành

16/03/2019 17:51

Giá cả giao dịch nhà đất luôn cao hơn cả chục lần so với giá được ban hành. Thuận mua vừa bán, quy định giá theo nhu cầu thị trường khách mua người bán.

Giá cả giao dịch nhà đất luôn cao hơn cả chục lần so với giá được ban hành. Thuận mua vừa bán, quy định giá theo nhu cầu thị trường khách mua người bán.

Thông tin từ Liên Sở Tài chính - Tài nguyên & Môi trường cho biết, từ kết quả khảo sát thông tin của Cục Thuế thành phố cho thấy, hệ số bình quân của giá chuyển nhượng các hồ sơ nhà, đất tự kê khai đạt 3,06 lần so với bảng giá đất được TP ban hành.

Cục Thuế Tp.HCM đã tiến hành khảo sát chủ yếu dựa trên sự đối chiếu giữa giá chuyển nhượng nhà đất tự khai của người dân với bảng giá đất được TP ban hành (5 năm một lần). Kết quả, cơ quan này nhận thấy, hiện giá chuyển nhượng nhà đất cao hơn Bảng giá đất của thành phố gấp 4 - 6 lần.

Song, theo đánh giá của nhiều chuyên gia trong ngành, tác động của các cơn sốt đất liên tục diễn ra ở giai đoạn 2016-2017-2018 có thể khiến cho độ vênh giữa giá trị chuyển nhượng nhà đất người dân tự kê khai với bảng giá đất Tp.HCM đạt cả chục lần trở lên.

Ông Nguyễn Mạc Hoài Nam, Tổng giám đốc Công ty tư vấn đầu tư Nam Phát đánh giá, việc xác định giá chuyển nhượng nhà đất trên thị trường cao hơn gấp 4-6 lần so với bảng giá đất mà các cơ quan chức năng đưa ra là chưa thực sự sát tình hình thực tế trên địa bàn Tp.HCM.

"Thống kê của Cục Thuế thành phố chưa phản ánh đúng mức những biến động giá nhà đất thực tế vì chỉ căn cứ vào 2 tham chiếu là giá kê khai của người dân và khung giá đất của thành phố ban hành 5 năm một lần. Do những tồn tại lịch sử của thị trường bất động sản, hiện người dân giao dịch nhà đất chỉ kê khai mức giá tượng trưng để thực hiện các nghĩa vụ thuế và cơ quan chức năng cũng tiến hành hậu kiểm khung giá đất đối chiếu để người dân thực hiện nghĩa vụ tài chính", ông Nam nhận xét.


Giá chuyển nhượng nhà đất tại Tp.HCM lớn hơn gấp nhiều lần so với
khung giá đất được ban hành. Ảnh: Vũ Lê

Trên thực tế, giá trị thực của các giao dịch khi được chốt (không thể hiện trong hồ sơ thuế) so với giá kê khai đang lớn hơn gấp nhiều lần. Theo ước tính của vị chuyên gia này, tỷ lệ người dân giao dịch nhà đất thực hiện kê khai đúng với giá trị thực tế của tài sản chỉ chiếm 25%, còn có tới 75% đang kê khai giá giao dịch nằm dưới mức thị trường, thấp hơn rất nhiều lần so với giá trị thực tế, trong đó, mức phổ biến thường là 5-10 lần.

Do đó, độ vênh 4-6 lần giữa giá chuyển nhượng nhà đất trên thị trường so với bảng giá đất mà Liên Sở Tài Chính - Tài nguyên môi trường đưa ra, theo ông Nam là chưa bao quát hết quy mô toàn thị trường, nó mới chỉ phản ánh đúng được một vài lát cắt nhỏ. Tỷ lệ chênh lệch này chỉ phù hợp khi xét trong điều kiện diễn biến của thị trường bất động sản bình thường. Nhưng các cơn sốt đất diễn ra trong vòng 3 năm qua đã tác động mạnh đến độ vênh này, làm nó bị biến thiên rất nhiều.

Còn theo ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, thị trường bất động sản Sài Gòn đã bị đảo lộn rất nhiều do tác động của các cơn sốt đất trong giai đoạn 2016-2017-2018. Cơn sốt đất tại Tp.HCM trong năm 2016 là sốt cục bộ, diễn ra tại trục phía Đông của thành phố là chủ yếu. Nhưng đến năm 2017, cơn sốt đã lan khắp toàn thị trường và kéo dài, gây tác động mạnh đến việc thiết lập mặt bằng giá mới trên thị trường. Còn cơn sốt đất hồi năm 2018 diễn ra tại thời điểm sau Tết, song, chỉ diễn ra trong thời gian ngắn.

Vị chuyên gia này phân tích, thời gian diễn ra cơn sốt đất trong năm 2016 và 2018 ngắn, phạm vi hẹp nên không tác động nhiều đến tình hình giá cả thị trường. Nhưng cơn sốt đất năm 2017 không chỉ kéo dài mà còn lan trên diện rộng, khiến thị trường chịu sự tác động vô cùng mạnh mẽ, dẫn đến độ vênh giữa giá đất thị trường và bảng giá đất được thành phố ban hành ngày càng bị nới rộng.

Cũng theo ông Quang, bảng giá đất Tp.HCM được ban hành vào năm 2015 và 5 năm lại điều chỉnh một lần. Tuy nhiên, trong cơn sốt đất diễn ra mạnh mẽ trong năm 2017, giá nhà đất trên thị trường đã tăng bình quân 2-2,5 lần so với năm 2015 và vẫn chưa có dấu hiệu dừng lại. Điều này đã khiến độ vênh giữa giá thị trường so với giá đất TP ban hành lên tới 10-20%.

Thực tế, bảng giá đất tại nhiều khu vực của quận 9 chỉ bằng 5-7% giá thị trường, còn tại một số khu vực của các quận như: 2, Gò Vấp, Thủ Đức, Củ Chi cũng dưới 10%. Ông Quang đánh giá: "Độ vênh giữa giá đất thị trường và khung giá đất thành phố ban hành vẫn tiếp đà tăng lên trong năm 2018 và nhiều khả năng sẽ còn tái diễn trong năm 2019".

Tăng hệ số điều chỉnh ở mức nào là hợp lý ?

Trong văn bản góp ý về hệ số điều chỉnh giá đất năm 2019 trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh gửi Thành ủy, HĐND, UBND TP và các cơ quan liên quan, HoREA khẳng định việc đề xuất hệ số điều chỉnh giá đất năm 2019 tăng ở mức 19% - 30% (tùy khu vực) là cao hơn nhiều so với mức tăng hệ số điều chỉnh giá đất của năm 2018 (ở mức 5% - 8,33%).

Cụ thể, hệ số điều chỉnh giá đất khu vực 1 của năm 2017 là 2, năm 2018 là 2,1 (tăng 5% so với năm 2017) thì đề xuất cho năm 2019 là 2,5, tức tăng 19% so với năm 2018; khu vực 5 năm 2017 là 1,2, năm 2018 là 1,3 (tăng 8,33%) thì đề xuất của năm 2019 là 1,7, tức tăng 30% so với năm 2018.

Mức tăng như vậy cần được nghiên cứu xem xét kỹ, bởi lẽ chỉ số tăng giá (CPI) 9 tháng đầu năm 2018 chỉ là 3,57% so với cùng kỳ năm 2017, và cả năm 2018 cũng được dự báo không vượt quá 4%.

Theo HoREA, để không làm tăng quá nhiều nghĩa vụ tài chính của các cá nhân, hộ gia đình khi thực hiện thủ tục hợp pháp hóa quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở, nên áp dụng mức tăng hệ số điều chỉnh giá đất năm 2019 tương đương năm 2018, tức trong khoảng 5% - 8,33%, do mức đề xuất tăng từ 19% đến 30% là quá cao và chưa hợp lý trong lúc này.

Ngoài ra, HoREA cũng kiến nghị xếp quận 2 vào khu vực 2, cùng nhóm với quận 7 sẽ hợp lý hơn và đảm bảo sự công bằng khi thực hiện nghĩa vụ nộp ngân sách nhà nước bởi điều kiện hạ tầng đô thị của 2 quận này là tương đương nhau, nên người dân sử dụng đất khi thực hiện nghĩa vụ nộp ngân sách phải như nhau.

“Còn về lâu dài, cần sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013 theo hướng Chính phủ không ban hành “Khung giá đất” và giao thẩm quyền cho cấp tỉnh ban hành “Bảng giá đất” có niên độ 5 năm, hàng năm được điều chỉnh bằng hệ số điều chỉnh giá đất để đảm bảo thực hiện đúng nguyên tắc “Giá đất phù hợp với giá thị trường” theo quy định của Luật Đất đai” – HoREA nêu kiến nghị.

(Theo vnexpress) 

bình luận

Facebook
Google +

Tin rao liên quan

BĐS bán
BĐS cho thuê
Tin đã lưu