PHÁP LÝ VÀ QUY TRÌNH GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN

PHÁP LÝ VÀ QUY TRÌNH GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN

25/08/2020 22:01

  1. Pháp lý liên quan đến Bất động sản

+ Sổ đỏ:

- Thông thường để phân biệt giữa các loại giấy chứng nhận, người dân dựa

vào màu sắc để gọi là sổ đỏ, sổ hồng. Tên gọi này không được pháp luật

quy định.

- Các loại sổ: Trong đó sổ đỏ là mẫu do Bộ Tài nguyên - Môi trường ban

hành, bìa màu đỏ, nội dung ghi nhận quyền sử dụng đất (có thể là đất ở,

đất sản xuất nông nghiệp, vườn, ao, đất rừng...) nên mẫu này có tên gọi là

“giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”.

Theo Luật đất đai 2003, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng

nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để

bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.

Còn sổ hồng là mẫu do Bộ Xây dựng ban hành, bìa màu hồng với nội

dung ghi nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở nên mẫu có tên

gọi là “giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở”.

Tuy nhiên để thống nhất thành một loại giấy chứng nhận, ngày 19 -10 -

2009 Chính phủ ban hành nghị định số 88 và ngày 21-10-2009 Bộ Tài

nguyên môi trường ban hành thông tư số 17 về cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Theo đó, hai loại sổ đỏ, sổ hồng sẽ do Bộ Tài nguyên - môi trường phát

hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước

đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất,...

Đối với trường hợp sổ đỏ, sổ hồng đã được cấp theo quy định của pháp

luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10-

12-2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

 

- Giới thiệu ý nghĩa thông tin từng trang của Giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (ý nghĩa số seri

và số thửa đất để kiểm tra trên hệ thống UCHI tại văn phòng công chứng

về tình trạng nhà và lên cơ quan nhà nước có thẩm quyền kiểm tra được

tương đối thông tin quy hoạch, xem thông tin chính chủ hay chưa, diện

tích chung riêng ra sao, khuôn đất thế nào,...).

 

+ Đặt cọc:

- Điều 358 Bộ luật Dân sự:

  • Nội dung: Đặt cọc là “việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền

hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn

để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”.

  • Đối tượng của đặt cọc là “một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý

hoặc vật có giá trị khác”, tức là những vật có giá trị hoặc các vật thông

thường khác mà một bên giao trực tiếp cho bên kia. Tuy nhiên để trở

thành đối tượng của biện pháp đặt cọc, các tài sản theo quy định phải

đáp ứng điều kiện luật định. (Ví dụ: “Theo quy định của pháp luật

hiện hành thì các giao dịch giữa các cá nhân về vay ngoại tệ có lãi là

vô hiệu”).

  • Hình thức: Đặt cọc phải được thành lập bằng văn bản. (Không bắt

buộc công chứng, có hoặc không công chứng).

  • Điều 122 BLDS 2005 thì “người tham gia giao dịch có năng lực hành

vi dân sự... Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện”.

  • Thưởng phạt trong đặt cọc: 99% quy định thưởng phạt, hoặc đặt cọc

giữ chỗ hẹn đến ngày thưởng phạt.

 

+ Hợp đồng:

- Quy định chung về hợp đồng của Bộ luật Dân sự:

 

  • Điều 388 Bộ luật dân sự 2005, theo đó: “Hợp đồng dân sự là sự thoả

thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền,

nghĩa vụ dân sự.”

  • Hợp đồng chỉ có hiệu lực khi đáp ứng đủ 4 điều kiện:

o Thứ nhất, các chủ thể ký kết hợp đồng phải hợp pháp. Thông

thường các bên giao kết phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự.

o Thứ hai, các chủ thể ký kết hợp đồng phải hoàn toàn tự nguyện tức

là xuất phát từ ý chí thực, từ sự tự do ý chí của các bên trong các

thỏa thuận hợp đồng đó.

o Thứ ba, nội dung của hợp đồng không trái pháp luật và đạo đức xã

hội. Đối tượng của hợp đồng không thuộc hàng hóa cấm giao dịch,

công việc cấm thực hiện. Bên cạnh đó, nội dung của hợp đồng cần

phải cụ thể, bởi vì việc xác lập nghĩa vụ trong hợp đồng phải cụ thể

và có tính khả thi. Những nghĩa vụ trong hợp đồng mà không thể

thực hiện được thì hợp đồng cũng không được coi là có hiệu lực

pháp lý làm phát sinh quyền và nghĩa vụ.

o Thứ tư, thủ tục và hình thức của hợp đồng phải tuân theo những thể

thức nhất định phù hợp với những quy định của pháp luật đối với

từng loại hợp đồng.

o Hợp đồng không đáp ứng được một trong các điều kiện trên sẽ dẫn

đến vô hiệu.

  • Hợp đồng vô hiệu: Bên cạnh việc xác định điều kiện để hợp đồng có

hiệu lực, chủ thể cần xem xét đến các trường hợp vô hiệu khác của hợp

đồng, cụ thể:

o Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo (Điều 129 – Bộ Luật dân sự).

o Giao dịch dân sự vô hiệu do người chưa thành niên, người mất

năng lực hành vi dân sự, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự

xác lập, thực hiện (Điều 130 – Bộ Luật dân sự).

o Giao dịch dân sự do bị nhầm lẫn (Điều 131 – Bộ Luật dân sự).

 

o Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa (Điều 132 – Bộ Luật

dân sự).

o Giao dịch dân sự vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm

chủ được hành vi của mình (Điều 133 – Bộ Luật dân sự).

  • Hậu quả pháp lý khi hợp đồng vô hiệu: Hợp đồng có thể bị vô hiệu

từng phần hoặc toàn phần. Theo điều 137 Bộ luật dân sự năm 2005 thì

hợp đồng dân sự vô hiệu sẽ phát sinh những hậu quả pháp lý sau:

o Hợp đồng vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền,

nghĩa vụ của các bên kể từ thời điểm xác lập.

o Khi hợp đồng vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu,

hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả bằng hiện

vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản, hoa lợi, lợi

tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây

thiệt hại phải bồi thường.

 

- Hợp đồng trong Bất động sản thường dùng:

  • Hợp đồng viết tay (UBND, công ty luật, tổ trưởng, phó thường

dân,…làm chứng).

  • Hợp đồng mua bán và văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán: Áp

dụng cho nhà ở thương mại chưa nhận nhà.

  • Hợp đồng ủy quyền công chứng:

o Rủi ro:

* Phải tìm ông đầu tiên.

* Chết, mất năng lực hành vi dân sự, hạn chế năng lực hành vi dân

sự, mất tích.

* Một bên đơn phương chấm dứt hợp đồng. Ví dụ: Giá lên xuống

quá nhiều.

* Chủ nợ bên ủy quyền có quyền kê biên phát mãi để thu hồi nợ.

o Một số ứng dụng có lợi:

* Chung cư hoặc liền kề chưa sổ (vụ TP Lê Trung).

 

* Chồng hoặc vợ đi tù (vụ TP Lê Trung).

* Thế chấp ngân hàng dùng dịch vụ. (vụ Đầu chủ Phước).

 

  • Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và

tài sản gắn liền với đất.

 

  1. Quy trình giao dịch nhà có sổ

Đặt cọc => Hợp đồng chuyển nhượng => Sang tên sổ đỏ.

+ Đặt cọc:

- Sau khi thống nhất giá cả 2 bên ngồi lại để làm hợp đồng đặt cọc.

- Giới thiệu về Hợp đồng Đặt cọc tại Công ty Bất động sản Thiên Khôi: Theo thứ tự, cách điền thông tin, cách ký tên, lưu ý phần thỏa thuận của hai bên

và gạch chéo nếu đã thỏa thuận xong.

- Giấy tờ: Chứng minh thư hoặc giấy tờ chứng minh nhân thân của các bên.

+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn

liền với đất (sau đây gọi tắt theo lối bình dân là HĐMB hoặc HĐCC):

- Hồ sơ giấy tờ 2 bên phải chuẩn bị:

- Công chứng hợp đồng: Các bên ra phòng công chứng Nhà nước hoặc tư

nhân, hoặc gọi công chứng ra ngân hàng, mang theo đủ người và đủ hồ sơ

giấy tờ gốc và photo liên quan).

- Môi giới cần lưu ý gì ở bước này? Tư vấn khách hàng giấy tờ cần thiết,

hỏi khách hàng định văn phòng công chứng nào chưa?, khách hàng nên

đưa giấy tờ ra trước 2 – 3 ngày để bên văn phòng công chứng kiểm tra và

chuẩn bị trước.

+ Thủ tục sang tên sổ đỏ (Văn phòng công chứng hướng dẫn):

- Thuế, phí các loại và cách tính.

- Hồ sơ giấy tờ.

 

- Nơi nộp và nhận kết quả: Tại cơ quan có thẩm quyền (bộ phận một cửa

UBND quận hoặc huyện, hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất).

 

  1. Các trường hợp khác

+ Chồng tiền luôn (nên tư vấn đặt cọc trước không lỡ mất cơ hội).

+ Ba bên ngồi lại cùng làm hợp đồng:Khách mua, chủ bán và chủ nợ.

+ Chưa sổ: Làm được nhưng phải xem quy định của luật và một số yêu cầu

đặc biệt khác, mất thời gian hơn.

- Đất, nhà chưa sổ: Xen kẹt, lấn chiếm, ông bà để lại.

- Biệt thự, liền kề, chung cư chưa xây và đang dang dở: Hợp đồng góp vốn,

hợp đồng hợp tác kinh doanh, hợp đồng mua bán.

- Nhà, chung cư đã ở nhưng chưa sổ: Hợp đồng ủy quyền định đoạt.

 

Để được hướng dẫn và đào tạo trực tiếp thì đăng ký ứng tuyển tại:

https://docs.google.com/forms/d/15oeRJO7nAvjBjFsmUDC1WD3xhfbnjjLMX9aY9_4y8iY/edit

Để tìm hiểu về các khóa đào tạo tại Công ty Bất động sản Thiên Khôi thì vào:

https://tuyendungthienkhoi.net/hoat-dong-dao-tao/noi-dung-chi-tiet-chuong-trinh-dao-tao-khi-tro-thanh-thanh-vien-cua-bat-dong-san-thien-khoi/

bình luận

Facebook
Google +

Tin rao liên quan

BĐS bán
BĐS cho thuê
Tin đã lưu